Σεπτέμβριος 09, 2019

Select your Top Menu from wp menus

Επενδυτική άνοιξη στα εμπορικά κέντρα

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

Στροφή στις ανακατασκευές και στις επεκτάσεις υφιστάμενων εμπορικών κέντρων κάνουν οι ιδιοκτήτες-διαχειριστές τους το τελευταίο διάστημα. Μόνο στην περιοχή της Αττικής «τρέχουν» αυτήν την περίοδο τέσσερα τέτοια έργα, συνολικής αξίας άνω των 80 εκατ. ευρώ, προκειμένου αφενός μεν να διατηρήσουν επίκαιρα τα εμπορικά κέντρα που αναπτύχθηκαν τα προηγούμενα χρόνια, αφετέρου δε να εδραιώσουν το μερίδιο αγοράς τους, ενόψει των εμπορικών κέντρων νέας γενιάς, που σχεδιάζονται στο Λεκανοπέδιο της Αττικής τα επόμενα χρόνια, με ορίζοντα λειτουργίας την περίοδο 2023-2025. Η πιο άμεση χρονικά επέκταση αφορά το εμπορικό πάρκο Smart Park της REDS του ομίλου «Ελλάκτωρ» στα Σπάτα. Η προσθήκη επιπλέον 15.500 τ.μ. εμπορικών καταστημάτων αναμένεται να είναι λειτουργική εντός του φθινοπώρου, ενισχύοντας σημαντικά τις προοπτικές του εν λόγω κέντρου, το οποίο θα προσφέρει πλέον συνολική εκμισθώσιμη επιφάνεια άνω των 51.000 τ.μ. Η συνολική επένδυση της REDS ανέρχεται σε 26 εκατ. ευρώ. Ηδη, το 70% των πρόσθετων επιφανειών έχει μισθωθεί, με τις τελευταίες προσθήκες μάλιστα να αφορούν δύο πρωτοεμφανιζόμενες αλυσίδες στην ελληνική αγορά. Ο λόγος για την Ashley Homestore, η οποία θα μισθώσει κατάστημα 800 τ.μ. με έπιπλα και είδη οικιακού εξοπλισμού, όπως επίσης και την αλυσίδα Toys Center, που θα μισθώσει 800 τ.μ., όπου θα πωλούνται παιχνίδια και εποχιακά είδη. Πέραν των δύο νέων αλυσίδων, υφίστανται δεσμευτικές συμφωνίες εκμίσθωσης και με τις αλυσίδες Decathlon, GAP, Bo Concept, Marks & Spencer και Διάφανο. Η διοίκηση της REDS αναμένει και πρόσθετες συμφωνίες με αλυσίδες τεχνολογίας, εστίασης και ένδυσης-υπόδησης.

Στο τέλος του 2019 αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί και οι εργασίες για την επέκταση του Golden Hall της Lamda Development, μέσω της ανακατασκευής του πρώην Διεθνούς Κέντρου Ραδιοτηλεόρασης (IBC). Πρόκειται για επένδυση 25 εκατ. ευρώ, που θα προσθέσει 11.500 τ.μ. καθαρής εκμισθώσιμης επιφάνειας, με την έμφαση να δίνεται στην ανάπτυξη χώρων οικογενειακής αναψυχής, ενώ προβλέπονται και χώροι γραφείων. Συγκεκριμένα, 5.950 τ.μ. θα καταλάβουν χώροι παιδικής αναψυχής και γυμναστηρίου, που θα περιλαμβάνουν παιδότοπους, ενυδρείο, παιχνίδια δράσης και παιδικούς διαδραστικούς χώρους. Εντός των συγκεκριμένων εγκαταστάσεων, που φιλοδοξούν να αποτελέσουν τον βασικό πόλο έλξης του εν λόγω ακινήτου, συμπληρώνοντας ουσιαστικά τη χρήση του Golden Hall, θα λειτουργήσει και χώρος πώλησης κι εστίασης. Στο υπόλοιπο ακίνητο, προβλέπονται εστιατόρια και καφέ (χρήσεις εστίασης και αναψυχής) επιφάνειας 3.650 τ.μ., ενώ θα προστεθούν και 1.566 τ.μ. καταστημάτων. Στους πιο πάνω ορόφους του κτιρίου, θα αναπτυχθούν 5.264 τ.μ. χώροι γραφείων, που θα εκτείνονται σε τέσσερα διαφορετικά επίπεδα. Σύμφωνα με φορείς της αγοράς, η γειτνίαση με τη λεωφ. Κηφισίας και μάλιστα σε ένα από τα πλέον δημοφιλή της τμήματα για φιλοξενία γραφείων εγγυάται την υψηλή ζήτηση.

Σε τροχιά επέκτασης βρίσκεται και το εμπορικό κέντρο River West της Noval, θυγατρικής του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ. Το ακίνητο που βρίσκεται επί της λεωφ. Κηφισού πρόκειται να επεκταθεί με την προσθήκη επιπλέον 8.000 τ.μ., σε μια επένδυση που εκτιμάται ότι θα ξεπεράσει τα 10 εκατ. ευρώ. Στις αρχές του καλοκαιριού, η Αποκεντρωμένη Διοίκηση Αττικής ενέκρινε το σχετικό έργο, το οποίο θα αποτελείται από δύο διακριτά κτίρια, εκ των οποίων το μικρότερο θα «εισχωρεί» στο σώμα του μεγαλύτερου. Στο ισόγειο θα βρίσκεται υπεραγορά (super market), όπως επίσης και τέσσερα διώροφα καταστήματα. Το River West άνοιξε τις πύλες του το 2011, και σήμερα μετά τα προηγούμενα έργα επέκτασης, που ολοκληρώθηκαν το 2016, έχει συνολικό εμβαδόν 21.630 τ.μ.

Τρία συγκροτήματα ετοιμάζει ο αμερικανικός όμιλος Hines

Πλήρης ανακατασκευή και επανατοποθέτηση στην αγορά με διαφορετικό προφίλ αναμένεται και για το υφιστάμενο εμπορικό κέντρο Athens Heart, το οποίο έχει πλέον περάσει υπό τον έλεγχο της αμερικανικής επενδυτικής εταιρείας Hines σε κοινοπραξία με την Εθνική Τράπεζα, η οποία έχει δανειοδοτήσει την ανάπτυξη του ακινήτου με ποσό της τάξεως των 55 εκατ. ευρώ, που δεν έχει αποπληρωθεί από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, την Pasal Development. Ετσι, κατά τη διάρκεια των επόμενων 18 μηνών, το Athens Heart θα μετατραπεί σε εκπτωτικό κέντρο με την επωνυμία Gazi Outlet, προσφέροντας 22.000 τ.μ. εκμισθώσιμων χώρων, φιλοξενώντας επώνυμες και πολυτελείς φίρμες σε προσιτές τιμές και εντείνοντας τον ανταγωνισμό με το Factory Outlet, που βρίσκεται λίγα χιλιόμετρα νοτιότερα, επίσης επί της οδού Πειραιώς. Η αναδιαμόρφωση του ακινήτου εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθεί στις αρχές του 2021.

Επιπλέον, η Hines «τρέχει» αυτήν την περίοδο και την αδειοδοτική διαδικασία για την ανάπτυξη ενός νέου εμπορικού συγκροτήματος στο οικόπεδο που απέκτησε στο τέλος του 2018 στην Ακαδημία Πλάτωνος από την BlackRock. Πρόκειται για το πρώην συγκρότημα της κλωστοϋφαντουργίας Μουζάκη, για το οποίο η Hines δαπάνησε περί τα 7 εκατ. ευρώ. Εκεί, σε πρώτη φάση, η Hines θα αναπτύξει ακίνητο το οποίο θα μισθώσει η αλυσίδα οικιακού εξοπλισμού Leroy Merlin. Σταδιακά, αναμένεται να αναπτυχθούν κι άλλα μεγάλα ακίνητα που θα φιλοξενήσουν εμπορικές αλυσίδες σε χώρους μεγάλης επιφάνειας, κατά το μοντέλο του Smart Park. Σύμφωνα με πληροφορίες, η διαδικασία έκδοσης των οικοδομικών αδειών βρίσκεται σε καλό δρόμο.

Εκτός από τα δύο παραπάνω έργα, που βρίσκονται σε πιο ώριμο επενδυτικό στάδιο, η Hines φιλοδοξεί να ενεργοποιήσει, πιθανώς εντός του 2020, και το μνημόνιο συναντίληψης που έχει υπογράψει με την Alpha Bank, για την ολοκλήρωση του ημιτελούς εμπορικού κέντρου στον Βοτανικό, που στο παρελθόν ανήκε στην «Μπ. Βωβός-Διεθνής Τεχνική». Συγκεκριμένα, οι δύο πλευρές έχουν εκπονήσει σειρά μελετών για την ανακατασκευή του εμπορικού κέντρου και την υλοποίηση συνοδευτικών έργων εξωραϊσμού, εφόσον επιλυθούν τα αδειοδοτικά προβλήματα, που κατά βάση προέκυπταν λόγω της εξάρτησης του εμπορικού κέντρου από την κατασκευή και του γηπέδου, δηλαδή δεν μπορούσε να γίνει το ένα χωρίς το άλλο. Εκτιμάται πως η επένδυση για την ολοκλήρωση του εμπορικού κέντρου και την ανάπλαση της γύρω περιοχής θα απαιτήσει κεφάλαια της τάξεως των 85-100 εκατ. ευρώ, ενώ επιπλέον 80-100 εκατ. ευρώ θα απαιτηθούν για την κατασκευή των δύο γηπέδων και των κοινόχρηστων χώρων.

Η αισιοδοξία για την επανεκκίνηση της επένδυσης στον Βοτανικό απορρέει από την πρόσφατη εμπλοκή του κ. Δημ. Γιαννακόπουλου, ο οποίος κατέληξε στη συγκεκριμένη περιοχή για τη δημιουργία της «Πράσινης Πολιτείας», όπου θα στεγαστούν τα επιμέρους τμήματα του Παναθηναϊκού, με τη δημιουργία των σχετικών αθλητικών υποδομών, τόσο του ποδοσφαίρου όσο και του μπάσκετ.

Νέοι πολυχώροι με κινηματογραφικές αίθουσες, εστιατόρια, γραφεία και ξενοδοχεία

Πέραν όμως των επεκτάσεων και των ανακατασκευών, σταδιακά θα έρθουν στην αγορά και εξ ολοκλήρου νέα εμπορικά κέντρα, έστω κι αν ο μέχρι σήμερα σχεδιασμός μοιάζει να κινείται με «ρυθμούς χελώνας», απόρροια κυρίως των γνώριμων γραφειοκρατικών ζητημάτων που επηρεάζουν κάθε μεγάλη επένδυση στην αγορά ακινήτων. Πάντως, αυτό που διαπιστώνεται είναι ότι οι περισσότερες εταιρείες έχουν διαφοροποιήσει τα πλάνα τους, καθώς σχεδόν καμία δεν επιλέγει τη δημιουργία ενός παραδοσιακού εμπορικού κέντρου, δηλαδή μιας κατασκευής που θα συγκεντρώνεται δεκάδες καταστήματα, εστιατόρια και πιθανώς και κινηματογράφους.

Αντιθέτως, προτιμούν αναπτύξεις μεικτής χρήσης, που θα συνδυάζουν και άλλες λειτουργίες, κάτι που τους επιτρέπει να περιορίσουν το επενδυτικό τους ρίσκο, σε περίπτωση που το εμπόριο δεν λειτουργήσει όσο αποδοτικά χρειάζεται για να είναι βιώσιμη η επένδυση.

Η μεγαλύτερη από τις νέες επενδύσεις δρομολογείται στην Κάντζα της Παλλήνης στα Κτήματα Καμπά από την REDS του ομίλου «Ελλάκτωρ». Πρόκειται για έργο της τάξεως των 220 εκατ. ευρώ, το οποίο βρίσκεται στη διαδικασία έκδοσης του Προεδρικού Διατάγματος για την πολεοδόμηση της έκτασης, που αποτελεί και το τελευταίο στάδιο πριν από την έκδοση των οικοδομικών αδειών. Ασφαλώς, αυτό το στάδιο μπορεί να απαιτήσει ακόμα και 18 μήνες έως ότου ολοκληρωθεί, επομένως απαιτείται υπομονή. Πάντως, η διοίκηση της REDS εκτιμά ότι θα είναι σε θέση να προχωρήσει στην έκδοση των αδειών εντός του 2020.

Βάσει του υφιστάμενου σχεδιασμού, από τα συνολικά 132.815 τ.μ. εκμεταλλεύσιμης επιφάνειας περίπου 80.000 τ.μ. δομήσιμης επιφάνειας που θα προκύψουν, περίπου 30.000-40.000 τ.μ. θα αφορούν χώρους γραφείων, ενώ στο έργο θα περιλαμβάνονται επίσης κινηματογραφικές αίθουσες, καταστήματα, καφέ, εστιατόρια και πιθανώς και ξενοδοχείο. Οι δε κοινόχρηστοι χώροι θα ανέρχονται σε 53.115 τ.μ. Πριν από λίγα χρόνια, το Cambas Project ήταν πρωτίστως ένα σύνθετο εμπορικό κέντρο, με συμπληρωματικές χρήσεις γραφείων. Ωστόσο, με δεδομένο ότι σε κοντινή απόσταση, και συγκεκριμένα στη Γυαλού των Σπάτων, η REDS λειτουργεί ήδη το επιτυχημένο εμπορικό πάρκο Smart Park, προτιμήθηκε η στροφή του σχεδιασμού προς την κατεύθυνση της δημιουργίας συγκροτήματος σύγχρονων γραφείων, με συνοδευτικές χρήσεις εμπορίου, ψυχαγωγίας και φιλοξενίας, όπως επίσης και με σημαντικούς χώρους πρασίνου.

Αντιστοίχως, ο όμιλος Κωνσταντίνου (Shana, Benetton, Sisley, Διάφανο), ο οποίος έχει αναπτύξει και διαχειρίζεται το λίαν επιτυχημένο εμπορικό κέντρο Athens Metro Mall, προετοιμάζει την ανάπτυξη ακόμα ενός ακινήτου στην Αττική. Πρόκειται για επένδυση της τάξεως των 93 εκατ. ευρώ που προωθείται στην περιοχή της Λυκόβρυσης. Πρόσφατα, μάλιστα, ολοκληρώθηκε η ένταξή της στις διατάξεις του νόμου περί στρατηγικών επενδύσεων – fast track. Στόχος των επενδυτών, μέσω της εταιρείας Panita Ltd., είναι η ανάπτυξη ενός εμπορικού και ψυχαγωγικού πάρκου.

Το νέο κέντρο θα αναπτυχθεί σε έκταση 85 στρεμμάτων, η οποία βρίσκεται πλησίον της εθνικής οδού Αθηνών – Λαμίας, στον κόμβο της Λυκόβρυσης (μάλιστα μέρος του οικοπέδου έχει και πρόσοψη στην εθνική), δίπλα από τις εγκαταστάσεις της ΦΑΓΕ. Πρόκειται για οικόπεδα που βρίσκονται στην κατοχή της οικογένειας του εκ Βενεζουέλας ορμώμενου επιχειρηματία, επί τρεις και πλέον δεκαετίες, πριν καν κατασκευαστεί το Athens Metro Mall. Tο επενδυτικό σχέδιο προβλέπει την ανάπτυξη ενός εμπορικού και ψυχαγωγικού πόλου έλξης επισκεπτών, συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας 40.000 τ.μ. Περίπου το 50% θα αφορά εμπορικές χρήσεις, με την αξιοποίηση των χώρων για τη φιλοξενία «σημάτων» που αντιπροσωπεύει στην ελληνική αγορά ο όμιλος Κωνσταντίνου. Το υπόλοιπο 50% των επιφανειών θα αφιερωθεί στην ψυχαγωγία, με την φιλοξενία, μεταξύ άλλων, πολυκινηματογράφων, παιδότοπων, μπόουλινγκ και σημείων εστίασης (εστιατόρια και καφέ).

Χαμηλή κάλυψη

Συνολικά 665.000 τ.μ. εμπορικών κέντρων είναι το σημερινό απόθεμα της ελληνικής αγοράς. Ωστόσο, η Ελλάδα διαθέτει τη χαμηλότερη κάλυψη σε σχέση με τον πληθυσμό πανευρωπαϊκά, καθώς αναλογούν μόλις 61 τ.μ. για κάθε 1.000 κατοίκους. Στην Αττική, το σχετικό μέγεθος έχει αυξηθεί κατά 27% από το 2015,
στα 99 τ.μ.

Υψηλή ζήτηση

Η ζήτηση για μίσθωση χώρων εντός εμπορικών κέντρων παραμένει υψηλή. Σύμφωνα μάλιστα με πρόσφατη έρευνα της Pepper Research, οι τιμές των ενοικίων αλλά και η προσφορά πρόκειται να κινηθούν ανοδικά κατά τη διάρκεια των προσεχών μηνών, καθώς η ιδιωτική κατανάλωση αναμένεται να ενισχυθεί το επόμενο διάστημα, χάρις και στην ανάκαμψη του οικονομικού κλίματος.

Πληρότητα 95%

Πληρότητα που κατά κανόνα κινείται πάνω από 95% και σε αρκετές περιπτώσεις ανέρχεται ακόμη και στο 100% καταγράφουν τα περισσότερα εμπορικά κέντρα της Αττικής. Ωστόσο, η έλευση εξ ολοκλήρου νέων κέντρων ενδέχεται να «μεταφέρει» επισκέπτες από το ένα κέντρο στο άλλο, αν δεν μεγαλώσει ταυτόχρονα και η «πίτα» της κατανάλωσης.

ΈντυπηΠηγή άρθρου – kathimerini.gr

Use Facebook to Comment on this Post

Related posts

Leave a Reply

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται. Τα υποχρεωτικά πεδία σημειώνονται με *