Aναξιοποίητα κρατικά ακίνητα θα έριχναν 2 δισ. στον κουμπαρά της κρίσης

Με την ελληνική οικονομία να αντιμετωπίζει τα σοβαρότερα δημοσιονομικά προβλήματα στη σύγχρονη ιστορία της μετά τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο και την κυβέρνηση -υπό τις πιέσεις του ΔΝΤ και των Ευρωπαίων- να προχωράει σε μέτρα σκληρής λιτότητας, η αναγκαιότητα για αξιοποίηση της τεράστιας ακίνητης περιουσίας που διαθέτει το κράτος καθίσταται μάλλον… επιτακτική.

Τα δυνητικά έσοδα από την εκμετάλλευση των ακινήτων του Δημοσίου θα μπορούσαν να είναι στη χειρότερη περίπτωση περί τα 2 δισ. ευρώ ετησίως, υποθέτοντας ότι είναι αξιοποιήσιμο το 15% περίπου (40 δισ. ευρώ) της συνολικής εκτιμώμενης κρατικής ακίνητης περιουσίας (270-300 δισ. ευρώ), καθώς μεγάλο μέρος της, είτε έχει ήδη καταπατηθεί, είτε δεν είναι εμπορικά εκμεταλλεύσιμο.

Περιθώρια
Αν σκεφθούμε πάντως ότι τα σημερινά έσοδα του Δημοσίου κυμαίνονται γύρω στα? 50 εκατ. ευρώ (ή αλλιώς 0,11% ετησίως), τότε μπορούμε εύκολα να αντιληφθούμε ότι …
.
… υπάρχουν τεράστια περιθώρια για αύξηση των εσόδων τα επόμενα χρόνια.
Σημειώνεται ότι, μόνο από την πώληση και επαναμίσθωση δημοσίων κτιρίων σε εμπορικές περιοχές όλων των πόλεων της χώρας, το οικονομικό επιτελείο της προηγούμενης κυβέρνησης υπολόγιζε έσοδα της τάξης του 1-1,5 δισ. ευρώ. Επίσης, η καλύτερη αξιοποίηση των ακινήτων που εξακολουθεί να έχει στην κυριότητά της η ΚΕΔ εκτιμάται ότι θα μπορούσε να αποφέρει επιπλέον έσοδα 150 -170 εκατ. ευρώ. Αναφορικά με τα βήματα που πρέπει να γίνουν προκειμένου, επιτέλους, να ξεκινήσουν να αποδίδουν? καρπούς τα κρατικά ακίνητα, ο κ. Νίκος Πρωτονοτάριος, μέλος του Εποπτικού Συμβουλίου του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών (ΣΟΕ) σημειώνει πως επιβάλλεται σε πρώτη φάση να γίνει καταγραφή της περιουσίας προκειμένου να εκτιμηθεί η αγοραία αξία των ακινήτων.

Η αξιοποίηση, σύμφωνα με τον έμπειρο εκτιμητή, θα πρέπει να ξεκινήσει από τα ήδη μισθωμένα ακίνητα, προχωρώντας δηλαδή σε επαναδιαπραγμάτευση αυτών στη βάση των μισθωμάτων που ισχύουν στην κτηματαγορά. Οπως σημειώνουν άλλωστε παράγοντες της αγοράς, το Δημόσιο είθισται να ενοικιάζει σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές τα δικά του ακίνητα προς τρίτους, αντίθετα πληρώνει πολύ υψηλότερα ενοίκια για τη στέγαση κρατικών υπηρεσιών.

Σε δεύτερο στάδιο θα πρέπει να ληφθούν άμεσες αποφάσεις για τα λεγόμενα «προς αξιοποίηση» ακίνητα, κάτι το οποίο προϋποθέτει, είτε τη δημιουργία ανώνυμων εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) είτε τη συμμετοχή ΑΕΕΑΠ που λειτουργούν ήδη στη χώρα μας (των τραπεζών).

Πρόκειται για εταιρείες οι οποίες επενδύουν σε ακίνητα που «παράγουν» εισόδημα και οι οποίες διέπονται από ιδιαίτερα ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς. Βασικό χαρακτηριστικό τους είναι η δυνατότητα εσωτερικής και εξωτερικής διαχείρισης του χαρτοφυλακίου των ακινήτων τους, πάντα από επαγγελματίες. Στο τελευταίο Ασφαλιστικό νομοσχέδιο προβλέπεται η είσοδος ιδιωτικών ΑΕΕΑΠ στη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, με την ευθύνη ωστόσο των επενδύσεων να παραμένει στις διοικήσεις των φορέων κοινωνικής ασφάλισης.

Πρόθυμες
Ο γενικός διευθυντής της Eurobank Properties (δηλαδή της ΑΕΕΑΠ της Eurobank) Δημήτρης Χρυσικός σημειώνει ότι «δεν είναι ακόμη ξεκάθαρες οι προθέσεις της κυβέρνησης σχετικά με την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, ωστόσο οι ΑΕΕΑΠ είναι πρόθυμες και, το κυριότερο, διαθέτουν τα πιο ικανά στελέχη προκειμένου να αξιοποιήσουν αποδοτικότερα πολλά από τα ακίνητα του κράτους».
Βέβαια σε περιόδους ύφεσης, όπως είναι η σημερινή, οι όροι θα είναι δυσμενέστεροι για τα Ασφαλιστικά Ταμεία, αφού η πιστοληπτική αξιολόγηση (credit rating) της χώρα μας έχει υποχωρήσει σημαντικά, αυτό όμως δεν σημαίνει ότι δεν πρέπει να αξιοποιηθεί η περιουσία τους.

Με οκτώ κινήσεις
Το Ασφαλιστικό βάζει τα Ταμεία στο παιχνίδι
Στο Ασφαλιστικό νομοσχέδιο του υπουργείου Εργασίας το οποίο αναμένεται να ψηφιστεί στις αρχές Ιουνίου προβλέπει, μεταξύ άλλων (στο άρθρο 49), ότι στο πλαίσιο αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας τους οι Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης (δηλαδή τα Ασφαλιστικά Ταμεία) με αποφάσεις των διοικητικών τους συμβουλίων υποχρεούνται να αναθέτουν σε εταιρείες διαχείρισης και αξιοποίησης ακινήτων:

1. Τη μελέτη και πρόταση αξιοποίησης ακινήτων ιδιοκτησίας τους για την αποδοτικότερη εκμετάλλευσή τους.

2. Τις διαδικασίες αγοράς, πώλησης, μισθώσεως, εκμισθώσεως και ανταλλαγής ακινήτων. Τη σύνταξη προδιαγραφών και την κατάρτιση σχεδίου συμβάσεων για αγορές, πωλήσεις, μισθώσεις, εκμισθώσεις και ανταλλαγές ακινήτων, την οργάνωση αρχείου ακινήτων, καθώς και την έρευνα αγοράς για αγορές, πωλήσεις, μισθώσεις, εκμισθώσεις και ανταλλαγές ακινήτων.
3. Την κατάρτιση προγραμμάτων στέγασης των διοικητικών και υγειονομικών υπηρεσιών αυτών, με τα οποία εξετάζονται οι εναλλακτικές δυνατότητες αγοράς ακινήτων ή αξιοποίησης των υφισταμένων.
4. Το σύνολο ή μέρος των διαδικασιών και εργασιών διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας, καθώς και εργασίες συντήρησης των ακινήτων.

5. Την ανάληψη και διεκπεραίωση των απαιτούμενων διαδικασιών για εκπόνηση τεχνικών μελετών ή εκτέλεση τεχνικών έργων.
6. Τη διεκπεραίωση των διαδικασιών έκδοσης τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης ακινήτων που έχουν κριθεί διατηρητέα με σκοπό την αξιοποίηση του υπολειπόμενου συντελεστή δόμησης.
7. Τις αποτυπώσεις οικοπέδων και κτιρίων, τις επιθεωρήσεις και πραγματογνωμοσύνες των ακινήτων, καθώς και τις εκτιμήσεις για αγορά, πώληση, εκμίσθωση, μίσθωση και ανταλλαγή ακινήτων.

8. Κάθε άλλη απαιτούμενη προκαταρτική ή συμπληρωματική πράξη ή ενέργεια που αφορά την εκτέλεση οποιουδήποτε από τα παραπάνω έργα ή εργασίες.
Βέβαια την ευθύνη της αξιοποίησης της περιουσίας θα έχει το δ.σ. του κάθε Ταμείου. Οι εταιρείες διαχείρισης και αξιοποίησης ακινήτων θα επιλέγονται με διαγωνισμό από την Ε.Δ.Ε.Κ.Τ. Α.Ε.Π.Ε.Υ., ενώ η διάρκεια των συμφωνιών των Ταμείων με αυτές δεν θα υπερβαίνει τα τέσσερα χρόνια, εκτός εξαιρετικών περιπτώσεων που δικαιολογούνται ειδικώς, ιδίως λόγω του αντικειμένου της συμφωνίας.
Υποψήφιες εταιρείες για τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου μπορεί να είναι είτε κάποια ΑΕΕΑΠ είτε ένα αμοιβαίο ακινήτων είτε η ΚΕΔ. Εφόσον εγκριθούν τελικά αυτές οι αλλαγές, θα αρχίσουν να υλοποιούνται έναν χρόνο μετά την ψήφιση του σχετικού νόμου.

Το καθεστώς σήμερα
Αλαλούμ με τους… 21 διαχειριστές

Προκειμένου να αποδώσει τα μέγιστα η αξιοποίηση της μεγάλης ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου και να ληφθούν οι σωστές αποφάσεις, ο κ. Πρωτονοτάριος μέλος του Εποπτικού Συμβουλίου του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών (ΣΟΕ), εκτιμά πως θα πρέπει να δημιουργηθεί ένας φορέας κεντρικής διαχείρισης
Σημειώνεται ότι είμαστε η μοναδική χώρα του ΟΟΣΑ που έχουμε τόσο πολλούς (21 τον αριθμό) φορείς διαχείρισης της περιουσίας των Ταμείων. Σε ό,τι αφορά τα διαχειριστικά αποτελέσματα του κεντρικού φορέα, αυτά θα αξιολογούνται ετησίως από τα υπουργεία Εργασίας και Οικονομικών, θα αναρτώνται στο διαδίκτυο και θα παρουσιάζονται στη Βουλή.

Σύμβαση ανάπτυξης
Πρεμιέρα με 20 «φιλέτα»

Tον προηγούμενο Φεβρουάριο, η ΚΕΔ υπέγραψε σύμβαση με την ένωση εταιρειών Εθνική Τράπεζα, Planet, CSF και Savills Hellas για την Παροχή Υπηρεσιών Συμβούλου Ανάπτυξης.
Βάσει της Σύμβασης, ο Σύμβουλος καλείται σε πρώτη φάση να επιλέξει από κοινού με την ΚΕΔ 20 δημόσια ακίνητα, μέσα από έναν ευρύτερο προτεινόμενο κατάλογο, τα οποία διαθέτουν τα ανάλογα χαρακτηριστικά και προοπτικές, ώστε να καθίσταται σκόπιμη και βιώσιμη η δρομολόγηση της ανάπτυξής τους. Μεταξύ των προτεινόμενων ακινήτων βρίσκονται εκτάσεις τόσο εντός όσο και εκτός της Αττικής, πολλές από αυτές σε νησιά, όπως και στη Βόρειο Ελλάδα (Μακεδονία ? Θράκη) και την Πελοπόννησο.

Επίσης, Τέλος οι «ειδικοί» θεωρούν εκ των ων ουκ άνευ την προώθηση νέων ΣΔΙΤ, τα οποία παρά τις εξαγγελίες όλων των κυβερνήσεων, έχουν «κολλήσει», προφανώς λόγω του? «φόβου των Ιουδαίων». Υπό την σκιά μεγάλων σκανδάλων στο παρελθόν, οι κυβερνήσεις αποφεύγουν την παραχώρηση μεγάλων ακινήτων προς εκμετάλλευση σε ιδιώτες, ωστόσο τα παραδείγματα της Αττικής Οδού, του Διεθνούς Αερολιμένα Αθηνών και της Γέφυρας Ρίου-Αντιρρίου δείχνουν ότι τέτοιου είδους έργα μπορεί να είναι αποτελεσματικά για τους πολίτες προσφέροντας παράλληλα μεγάλα έσοδα για το κράτος.

Διαπραγματεύσεις
Οι ενστάσεις των «πολέμιων» των ΣΔΙΤ έχουν να κάνουν και με το αντίτιμο που πληρώνουν οι Έλληνες πολίτες για τη χρήση των συγκεκριμένων έργων, ωστόσο μπορεί να τεθεί στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων. Η εκμετάλλευση της τεράστιας έκτασης στο Ελληνικό, η δημιουργία σύγχρονων μαρίνων στην παραλιακή, η αξιοποίηση των λιμενικών εγκαταστάσεων είναι μερικά μόνο από τα παραδείγματα κρατικής γης που θα μπορούσαν να αναπτυχθούν με επενδύσεις ιδιωτών.

Η αξιοποίηση αρκετών ακινήτων είναι δυνατή και μέσω της μεθόδου της αντιπαροχής (για τα οικόπεδα) ή της μακροχρόνιας μίσθωσης (για τα επαγγελματικά κτίρια), ή ακόμη και της πώλησης με ταυτόχρονη μίσθωση των ακινήτων του Δημοσίου (sale & lease back). Η Κτηματική Εταιρεία του Δημοσίου (ΚΕΔ) έχει ήδη προχωρήσει στον στρατηγικό σχεδιασμό του προγράμματος στέγασης Δημόσιων Υπηρεσιών, συμπεριλαμβανομένων υπουργείων, Δ.Ο.Υ., Αστυνομικών Τμημάτων, Πυροσβεστικών Σταθμών κ.ά. Ο προϋπολογισμός τους ανέρχεται στα 2,2 δισ. ευρώ και περιλαμβάνει 240 κτίρια συνολικής επιφάνειας 880.000 τετραγωνικών μέτρων.

Σύμφωνα με στοιχεία του Νίκου Πρωτονοτάριου, μέλος του Εποπτικού Συμβουλίου του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών, τα προς αξιοποίηση ή μη αξιοποιημένα ακίνητα των 68 Φορέων Κοινωνικής Ασφάλισης (στους οποίους μάλιστα δεν περιλαμβάνονται το ΝΑΤ, ο ΟΓΑ και οργανισμοί όπως ΟΑΕΔ, ΟΕΚ και ΟΕΕ) αποτελούν το 19,72% του συνόλου, με αντικειμενική αξία 276,3 εκατ. ευρώ, ενώ τα αξιοποιημένα έχουν αντικειμενική αξία 1,124 δισ. ευρώ.

Μεταξύ των ακινήτων που μένουν αναξιοποίητα είναι οικόπεδα «φιλέτα» όπως π.χ. ένα στη Νέα Ερυθραία με αντικειμενική αξία 23,3 εκατ. ευρώ, ένα στην Κηφισιά (21,15 εκατ.), ένα στα Μελίσσια (16,92 εκατ.), ένα στο Παλαιό Φάληρο (14,2 εκατ.) και ένα στην Κηφισιά (10 εκατ. ευρώ).

Επίσης, στα αναξιοποίητα ακίνητα των Ταμείων ξεχωρίζουν το θέατρο «Μινώα» και τα επιμέρους καταστήματα επί της οδού Πατησίων, με αντικειμενική αξία 112,13 εκατ. ευρώ.
Μ. Αποστόλου
imerisia